Le droit de préemption urbain ne peut être exercé que si la délibération qui l’instaure a été publiée

Le droit de préemption urbain est un outil juridique qui permet à la personne publique (commune, établissement public de coopération intercommunale EPCI) ou à son délégataire (concessionnaire d'aménagement, établissement public foncier…) d'acquérir, par priorité à tout autre personne, un bien immobilier mis en vente par son propriétaire. avocat

La plupart des communes ou des établissements publics de coopération (ceux compétents en matière de plan local d'urbanisme) ont instauré un droit de préemption urbain sur toutes les zones urbaines (U ou AU) de leur PLU ou sur certains périmètres, par délibération de leur organe délibérant (conseil municipal ou conseil communautaire).

Mais, pour pouvoir l'exercer encore faut‑il que cette délibération soit exécutoire c'est‑à‑dire qu'elle ait fait l'objet d'une publicité.

En la matière, c'est l'article R. 211‑2 du code de l'urbanisme qui définit les formalités de publicité : « La délibération par laquelle le conseil municipal ou l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent décide, en application de l'article L 211‑1, d'instituer ou de supprimer le droit de préemption urbain ou d'en modifier le champ d'application est affichée en mairie pendant un mois. Mention en est insérée dans deux journaux diffusés dans le département. Gilles CAILLET avocat

Les effets juridiques attachés à la délibération mentionnée au premier alinéa ont pour point de départ l'exécution de l'ensemble des formalités de publicité mentionnées audit alinéa. Pour l'application du présent alinéa, la date à prendre en considération pour l'affichage en mairie est celle du premier jour où il est effectué. » avocat spécialiste

Dans son arrêt du 8 décembre 2022 (CE, 8 décembre 2022, n°466081), le Conseil d'Etat a rappelé que cette publicité est nécessaire à l'entrée en vigueur de l'acte instituant le droit de préemption urbain. spécialiste

Un investisseur envisageait l'acquisition d'une maison avec un grand jardin pour y réaliser une opération immobilière, mais ce bien a été préempté par l'établissement public foncier sur délégation de la commune. Invoquant l'illégalité de la préemption, le candidat à l'acquisition a saisi le juge des référés du tribunal administratif d'une demande de suspension des effets de la préemption. Le juge des référés a rejeté le recours mais, sur pourvoi en cassation, le Conseil d'Etat y a fait droit en constatant que le droit de préemption urbain n'était pas entré en vigueur, à défaut pour la commune de démontrer que la délibération l'instaurant avait été publiée.

Après avoir rappelé l'article R 211‑2 du code de l'urbanisme, le Conseil d'Etat en a déduit que : avocat

« Les obligations prévues à cet article constituent des formalités nécessaires à l'entrée en vigueur des actes instituant le droit de préemption urbain…

En l'espèce, il ressort… des pièces du dossier … que seule était produite, pour justifier de l'accomplissement de ces formalités, outre la délibération elle‑même, dont la mention selon laquelle elle ferait l'objet de ces formalités ne pouvait établir que tel avait été le cas, une facture acquittée pour une publication au sein d'un unique journal.

Sur l'existence d'un moyen propre à créer un doute sérieux quant à la légalité de la décision attaquée :

► La décision de préemption a été prise alors que la délibération qui l'instaure n'a pas été publiée

Il ne résulte pas de l'instruction, à la date de la présente décision, que la délibération [du conseil municipal] instituant le droit de préemption ait fait l'objet des formalités de publicité prévues par les dispositions de l'article R. 211‑2 du code de l'urbanisme pour rendre ce droit opposable. Par suite, les moyens tirés de ce que la décision attaquée a été prise alors que, la délibération instituant le droit de préemption urbain dans la commune n'ayant pas satisfait à ces formalités, elle n'était pas entrée en vigueur, sont propre, en l'état de l'instruction, à créer un doute sérieux quant à la légalité de la décision [de préemption] ».

Ainsi, ayant aussi constaté la condition d'urgence, le Conseil d'Etat a suspendu la décision de préemption, ce qui a permis à l'investisseur de réaliser son opération.

Cette affaire démontre amplement qu'il est bénéfique d'analyser la décision de préemption et de la contester si elle est entachée d'illégalité.

Gilles CAILLET avocat vous conseil pour analyser la décision de préemption notifiée et la contester devant le tribunal administratif.