Légère simplification de la procédure de préemption : le titulaire du droit de préemption peut réutiliser un avis des domaines antérieur à la DIA

Lorsqu'elle reçoit la déclaration d'intention d'aliéner (DIA), la personne publique qui envisage de préempter un immeuble mis en vente (dont la valeur dépasse 180.000 €) est, en principe, obligées de demander l'avis d'un représentant de l'administration fiscale sur la valeur du bien : l'avis des Domaines.

Cette obligation de demander un avis s'impose à l'Etat, aux collectivités locales et à leurs établissement publics (articles R 1211-1 et suivants du code général de la propriété des personnes publiques et articles L 1311-9 et suivants du code général des collectivités territoriales).

Une décision de préemption qui n'est pas fondée sur une consultation du service des Domaines, après réception de la DIA, est entachée d'illégalité et donc annulée (Conseil d'Etat, 23 décembre 2014, n°364785) car « la consultation du service des domaines préalablement à l'exercice du droit de préemption par le titulaire de ce droit constitue une garantie tant pour ce dernier que pour l'auteur de la déclaration d'intention d'aliéner » (CAA Douai, 9 mars 2020, 18DA02496).

Pour simplifier la procédure de préemption et tenter de limiter l'encombrement du service des Domaines par les demandes d'estimation des différentes personnes publiques qui le sollicitent, est intervenu le décret n° 2026-674 du 27 juillet 2026 portant mesures de simplification de l'action publique locale et des normes applicables aux collectivités territoriales et à leurs groupements.

Précisément, l'article 9 du décret modifie l'article R. 213-21 du code de l'urbanisme par l'insertion d'un nouvel alinéa, ainsi rédigé :

« L'avis du service des domaines, obtenu avant la transmission de la déclaration d'intention d'aliéner, émis sur le même bien dans les mêmes conditions et encore en cours de validité, satisfait à l'obligation prévue au premier alinéa. » 

Autrement dit, si le titulaire dispose déjà d'un avis des Domaines (de moins d'un an) estimant le bien, il peut se fonder dessus pour sa décision de préemption et n'a pas, de nouveau, à demander un nouvel avis au service des Domaines, lorsqu'il reçoit une DIA.

Encore faut-il que le titulaire du droit de préemption ait anticipé et déjà ciblé le bien immobilier comme intéressant à acquérir pour réaliser ses projets d'aménagement, et obtenu un premier avis des Domaines.

Surtout, il faut que cet avis des Domaines porte exactement sur le même bien immobilier (même superficie, même volume…) et sur les mêmes conditions de vente, et qu'il ne soit pas périmé (un avis des Domaines est valable un an).

La jurisprudence suggérait bien d'autres pistes de simplification de la procédure de préemption, tant dans l'intérêt des titulaires du droit de préemption que des propriétaires ou candidats à l'acquisition, mais le décret de simplification s'est arrêté à cette modeste mesure. Il est donc toujours d'actualité de solliciter un avocat comme Maître Gilles CAILLET pour être assisté et conseillé face à la complexité des étapes de la procédure de préemption.