Lorsque le juge administratif annule définitivement une décision de préemption, le titulaire du droit de préemption doit en tirer toutes les conséquences même s’il est déjà devenu propriétaire. avocat

En principe, dans ce cas de figure, l’article L 213-11-1 du code de l’urbanisme prévoit une procédure particulière de rétrocession au profit des anciens propriétaires ou de l’acquéreur évincé.

Ainsi, le titulaire du droit de préemption doit obligatoirement proposer aux anciens propriétaires l’acquisition du bien à un prix permettant l’absence d’enrichissement des deux parties. A défaut d’accord sur le prix, c’est le juge de l’expropriation qui fixera le prix de rétrocession (article l’article L 213-11-1 du code de l’urbanisme).

Les anciens propriétaires ont alors trois mois à compter de la notification de la décision juridictionnelle qui annule la décision de préemption pour accepter de racheter leur bien. En cas de silence, ils sont réputés avoir refusé. Dans ce cas, le titulaire du droit de préemption doit ensuite proposer le bien aux anciens acquéreurs mentionnés dans la DIA (déclaration d’intention d’aliéner).

Cependant, que faire lorsque le titulaire du droit de préemption ne prend pas l’initiative de proposer la rétrocession du bien ? Puisque le droit de propriété est directement impacté, faut-il saisir le juge judiciaire ou bien alors le juge administratif ? avocat preemption

Dans une décision du 12 juin 2017 (n° C4085), le Tribunal des conflits tranche cette question de compétence.

L’article L 213-12 du code de l’urbanisme prévoit expressément qu’en cas de non-respect des obligations définies à l’article L 213-11-1, les anciens propriétaires ou la personne qui avait l’intention d’acquérir le bien saisissent le tribunal de l’ordre judiciaire d’une action en dommages-intérêts contre le titulaire du droit de préemption. De plus, la renonciation à la rétrocession n’interdit pas cette action en dommages-intérêts. avocat

►L'ancien propriétaire ou l'acquéreur évincé peuvent demander une indemnité au titulaire du droit de préemption devant le juge judiciaire

Le tribunal des conflits distingue ainsi selon la volonté du requérant : avocat specialise

- Si l’ancien propriétaire ou l’acquéreur évincé souhaitent engager une action indemnitaire contre le titulaire du droit de préemption qui n’a pas respecté ses obligations issues de l’article L 213-11-1 du code de l’urbanisme, ils doivent saisir le juge judiciaire (tribunal de grande instance). avocat

- De même, si l’ancien propriétaire ou l’acquéreur évincé souhaitent contester la légalité du contrat de vente (action en nullité), ils doivent aussi saisir le juge judiciaire (tribunal de grande instance).

- En revanche, si l’ancien propriétaire ou l’acquéreur évincé veulent forcer le titulaire du droit de préemption à respecter la procédure de rétrocession de l’immeuble, ils devront saisir le juge administratif. Le juge administratif a ainsi le pouvoir de contraindre le titulaire du droit de préemption à exécuter la décision d’annulation de la décision de préemption, et ce par le biais d’injonction et/ou d’astreinte. 

Cependant, l’implantation d’un ouvrage public sur le terrain litigieux ou l’affectation au public de l’immeuble illégalement préempté sont susceptibles de faire obstacle à la rétrocession du bien. Gilles CAILLET

Dans ce cas l’ancien propriétaire et l’acquéreur évincé auront toujours la possibilité d’obtenir une indemnisation en réparation de leur préjudice.