En principe le droit de préemption urbain ne s’applique pas à une construction vendue moins de quatre ans après son achèvement

Selon l'article L 211-4 du code de l'urbanisme, le droit de préemption urbain « n'est pas applicable :…. c) A l'aliénation d'un immeuble bâti, pendant une période de quatre ans à compter de son achèvement. » (sauf si la commune décide d'étendre le droit de préemption à cette catégorie d'immeubles par délibération spécialement motivée).

Par principe, ce texte exclut clairement du droit de préemption urbain, les immeubles construits qui sont vendus moins de 4 ans après leur achèvement.

Cependant, il peut arriver que le notaire chargé des formalités de la vente décide néanmoins de déposer en mairie une déclaration d'intention d'aliéner (DIA) pour un bâtiment construit depuis moins de quatre ans et que la collectivité locale décide de préempter cet immeuble mis en vente.

C'est justement la situation qu'a eu à juger la cour administrative d'appel de Lyon dans son arrêt du 3 avril 2025 (CAA Lyon, 3 avril 2025, req n°24LY00291) :

Un couple a envisagé d'acquérir une maison récente (moins de 4 ans) et a signé un compromis de vente avec les propriétaires. A l'occasion de la DIA déposée par le notaire, l'établissement public foncier a décidé de préempter ce bien immobilier. Sur recours des candidats à l'acquisition, le tribunal a validé la préemption, mais, sur leur appel, la cour administrative d'appel a annulé la décision de préemption.

En effet, après avoir rappelé le principe précité, la cour administrative d'appel a noté que :

« M. A et Mme E F soutiennent que la construction de la maison d'habitation dont ils se sont portés acquéreurs n'a été achevée qu'en 2021 et, sans être contredits, qu'aucune déclaration d'achèvement et de conformité des travaux n'a été réalisée, un tel document n'ayant par ailleurs pas été produit malgré une demande en ce sens adressée aux deux parties en appel.

 M. A et Mme E F versent en revanche à l'instance un diagnostic réalisé par M. D et Mme B en vue de la vente de leur bien, qui mentionne l'année 2021 comme date de construction de la maison d'habitation. En première instance, ils ont produit une copie d'écran issue du site Google Street view datée d'octobre 2019, faisant apparaître que la maison n'était toujours pas achevée à cette date, faute, notamment d'enduit apposé sur la façade de la construction.

►Bâtie moins de quatre ans avant la préemption, la maison vendue échappait au droit de préemption urbain

L'établissement public foncier local des collectivités de Côte-d'Or ne conteste pas sérieusement ces pièces en se bornant à faire valoir que les requérants n'établissent pas leur allégation et alors qu'il n'a communiqué aucune observation en réaction à la mesure d'instruction adressée par la cour aux deux parties, en vue qu'elles produisent tout élément utile supplémentaire sur ce point.

Dans ces conditions, la maison d'habitation sur laquelle cet établissement public a exercé le droit de préemption urbain doit être regardée comme ayant été bâtie moins de quatre ans avant l'arrêté contesté lequel, par suite, méconnaît les dispositions du c) de l'article L. 211-4 du code de l'urbanisme et doit être annulé."

L'arrêté de préemption a donc été annulée et les requérants ont pu acquérir la maison qu'ils convoitaient.

L'apport de l'arrêt tient aussi à ce qu'il admet que la preuve de la date d'achèvement peut être apportée par tout moyen et pas seulement par l'accusé de réception en mairie de la déclaration d'achèvement de travaux. Encore une fois, il est tout à fait pertinent de contacter un avocat compétent sur ce sujet comme Maître Gilles CAILLET pour contester la décision de préemption.